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Copropriété : quels sont les diagnostics obligatoires pour les locaux (cave, garage, local à vélo, etc.) ? - 26/09/2018

Si chaque propriétaire pense aisément à son devoir de fournir les diagnostics obligatoires liés à son logement, dans le cadre d’une copropriété, il ne faut pas oublier ceux concernant les autres locaux, qu’ils soient à usage collectif ou privatif !

Alors, quels diagnostics sont vraiment nécessaires pour ces locaux ? Faisons le point.

Diagnostic amiante : une obligation pour tous les locaux

Depuis son interdiction totale en 1997, l’amiante fait l’objet d’une lutte intensive et d’une surveillance des plus attentives. Dans ces conditions, toutes parties d’une copropriété, communes ou privatives, se doivent d’avoir été diagnostiquées.

Cette obligation ne signifie pas cependant que les locaux soient exempts d’amiante ! Rien n’interdit en effet de laisser en place un matériau amianté, mais non friable et en parfait état de conservation, à condition qu’un contrôle soit effectué tous les 3 ans.

Attention toutefois si votre copropriété envisage d’agrandir le local à vélo alors que le diagnostic de cette partie commune atteste de présence d’amiante ! Le syndic de copropriété a alors l’obligation de faire effectuer un nouveau diagnostic avant travaux, et de fournir ses résultats aux entreprises amenées à travailler sur le futur chantier.

Rappelons toutefois que cette obligation ne concerne que les immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 et qu’un état amiante ne révélant aucune trace de cette substance reste valable pour toujours !

Diagnostic plomb : obligatoire, mais…

Autre enjeu majeur de santé publique, l’exposition au plomb fait également l’objet d’une législation très stricte. Ainsi, tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949 se doit de posséder son CREP ou constat de risque d’exposition au plomb. Parties privatives ou parties communes, là encore toutes doivent avoir été inspectées !

Tout comme pour l’amiante, le plomb peu encore être présent dans les revêtements, à condition de ne pas dépasser un seuil légal de 1 mg/m³. Au-delà, des travaux doivent déjà avoir été effectués afin d’éliminer tout risque d’exposition.

En revanche, contrairement à l’amiante, quel que soit le résultat du CREP, tous travaux de réhabilitation ou de démolition entraîneront obligatoirement un autre diagnostic, appelé diagnostic plomb avant travaux. Une précaution nécessaire pour repérer et mesurer précisément le plomb et assurer la sécurité des ouvriers.

Le DPE collectif ou l’audit énergétique : en cas de chauffage collectif

Depuis le 1er janvier 2017, toute copropriété disposant d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement se doit d’avoir fait réaliser un bilan énergétique. Parties communes comme parties privatives sont alors concernés puisqu’il s’agit de déterminer la performance énergétique du bâtiment afin de pouvoir préconiser les travaux à effectuer pour l’améliorer.

La forme de ce diagnostic dépend de la taille de la copropriété :

• DPE collectif pour les copropriétés de moins de 50 lots.

• Audit énergétique pour les copropriétés de 50 lots et +.

DTG Diagnostic Technique Global : pour les immeubles de + de 10 ans

Le DTG est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour :

• Les immeubles âgés de plus de 10 ans et faisant l’objet d’une mise en copropriété.

• Les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Ce diagnostic a pour but d’analyser l’ensemble des parties communes, locaux ou équipements communs, afin de déterminer leur état, les améliorations possibles et les travaux nécessaires ainsi que leur coût. Le DTG comprend alors obligatoirement un DPE collectif (ou un audit énergétique).

Rappelons pour finir que chaque copropriétaire doit pouvoir accéder librement aux résultats de tous diagnostics obligatoires portant sur les parties communes (locaux et équipements) et que le syndic de copropriété est en charge de lui en fournir une copie en cas de vente ou de location de son logement !

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