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Diagnostic immo : les annexes doivent-elles être visitées ? - 24/07/2018

De nombreux diagnostics immobiliers sont obligatoires dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien. Chaque diagnostic vise un but bien précis (détection d’amiante ou de plomb, calcul de surface…), mais ne concerne pas toujours l’intégralité du logement.

La question se pose notamment pour les annexes, terme parfois un brin obscur derrière lequel peuvent se cacher toutes sortes de locaux.

Une petite visite guidée s’impose pour tenter d’y voir plus clair...

Diagnostic amiante : une visite intégrale

Le diagnostic amiante concerne tous les bâtiments, quelle que soit leur destination (commerciale, industrielle ou habitation), du moment qu’ils ont été construits avant le 1er juillet 1997.

Aucune complexité dans le cadre de ce diagnostic qui concerne toutes les parties du bâtiment, annexes comprises. Cave, garage, dépendance, abri de jardin, local technique de la piscine… S’ils datent d’avant le 1er juillet 1997, ils sont à visiter !

Diagnostic plomb : tout dépend de l’usage des annexes…

Le diagnostic plomb ou CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) concerne tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le contrôle porte sur tous les revêtements peints à l’intérieur du logement (murs, plinthes, plafonds, menuiseries…) comme à l’extérieur (volet, portail, grille…).

La loi précise que les annexes doivent également être visitées, si elles servent à un usage courant. Le texte ne donne alors que l’exemple des buanderies, tout en précisant que le diagnostiqueur doit effectuer « une visite exhaustive des locaux ». Les parties non visitées doivent de plus être signalées dans le CREP.

Il est cependant à noter que les dépendances comme les granges ou les ateliers ne sont pas concernées, le diagnostic plomb ne portant que sur les locaux à usage d’habitation.

Loi Carrez : seulement certaines annexes !

La loi Carrez, qui s’applique lors de la vente d’un logement en copropriété, définit le calcul de la « surface privative » qui doit obligatoirement figurer sur l’annonce du bien. Toute surface couverte et fermée, de plus de 8 m² et disposant d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum est à prendre en compte. Les terrasses et balcons (surfaces non closes) sont donc automatiquement exclus du calcul. La loi ne s’applique pas non plus aux caves, parking et garages. En revanche, une véranda de plus de 8 m² répond tout à fait aux critères définis par la loi.

Attention, pour la location d’un logement, c’est la loi Boutin qui s’applique, le calcul est donc différent ! On parle dans ce cas de « surface habitable » et toutes les annexes sont alors exclues du calcul. La loi stipule en effet :« Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés* [...], locaux communs et autres dépendances des logements ». Il n’est en revanche pas nécessaire qu’une pièce fasse plus de 8 m² pour être prise en compte dans le calcul, du moment que sa hauteur minimum est de 1,80 m.

* de plus de 60% pour un logement en copropriété, et de plus de 80% pour un logement individuel.

Et pour les autres diagnostics obligatoires ?

La question des annexes n’en est pas vraiment une pour les autres diagnostics immobiliers obligatoires. L’ESRIS (ancien ERNMT) ou « État des servitudes "risques" et d'information sur les sols » ne nécessite même aucune visite pour être rempli, puisque toutes les informations nécessaires sont consultables en préfecture, en mairie ou en ligne.

Quant aux diagnostic électricité ou gaz, obligatoires pour les installations datant de plus de 15 ans, ils concernent assez logiquement tout le logement, dépendances et annexes comprises. Il s’agit en effet de s’assurer de la sécurité de la totalité de l’installation, on ne saurait donc s’arrêter à la porte du garage, sauf si celui-ci n'est pas raccordé au réseau.

Enfin, dans le cadre d’un diagnostic termites, obligatoire dans certaines régions, la loi ne définit pas vraiment les surfaces à inspecter. Ce diagnostic porte sur tous les éléments en bois visibles et accessibles, sans travaux destructifs. La loi précise malgré tout que le diagnostiqueur doit réaliser un examen visuel minutieux de « l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes » et de « l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment ». Toute surface n’ayant pas pu être examinée doit alors figurer sur le diagnostic.

D’une manière générale, pour qu’un diagnostic immobilier se passe dans les meilleures conditions, il est conseillé à chaque propriétaire de le préparer. Liste des parties privatives, annexes ou dépendances, et évidemment les clés pour y accéder, ne peuvent évidemment que faciliter la visite du professionnel !

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