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Diagnostics obligatoires : date du premier permis de construire ou de la rénovation ? - 01/08/2018

C’est bien connu, un bâtiment ça vit, ça évolue et surtout ça se rénove ! Entre la date de son premier permis de construire et le moment où son propriétaire décide de le vendre ou de le louer, il a donc pu s’en passer des choses…

Travaux, rénovation, agrandissement, autant d’actions qui peuvent avoir un impact sur les diagnostics obligatoires… ou non !

Dans certains cas, ils resteront obligatoires quoi qu’il arrive, mais dans d’autres une rénovation peut tout changer. Faisons le point.

Les diagnostics obligatoires selon la date du permis de construire

Certains diagnostics ne sont pas directement conditionnés par la date de construction d’un logement. Un ERMNT (devenu ESRIS) est par exemple nécessaire pour toutes les habitations, quelle que soit la date de leur permis de construire ou les travaux engagés, une rénovation n’empêchant pas d’être sur une zone sismique…

Concernant l’amiante en revanche, la date de permis de construire est le point central qui déclenche ou non l’obligation de diagnostic. Tout bâtiment, quel que soit son usage, ayant obtenu son permis de construire avant le 1er juillet 1997 est en effet concerné.

Il en va de même pour le plomb, présent potentiellement dans tout logement construit avant le 1er janvier 1949, date d’interdiction de ce matériau dans les peintures de revêtements.

Le DPE, quant à lui, compte parmi les diagnostics obligatoires quelle que soit la date de construction. Logement neuf ou existant, moderne ou ancien, tous doivent passer par le diagnostic de performance énergétique. Le DPE fait néanmoins partie des diagnostics qu’une rénovation peut rendre totalement obsolète. Il est alors avantageux de le refaire, même s’il est encore valide.

Les cas où la date de rénovation change tout

En cas de présence d’amiante avérée, des travaux peuvent être rendus obligatoires, allant parfois jusqu’au désamiantage complet du bâtiment. Dans ce cas précis, un nouveau diagnostic amiante (appelé diagnostic amiante après travaux) est alors obligatoire à l’issue des travaux. Si aucune présence d’amiante n’est alors détectée, ce nouveau diagnostic sera le dernier, puisqu’il restera valable pour toute la durée de vie du bâtiment.

Il en va de même pour le plomb, mais attention uniquement en cas de retrait total du matériau ! Dans certains cas par exemple, les travaux ne consistent pas à retirer les peintures contenant du plomb, mais à recouvrir le revêtement pour rendre le plomb inaccessible, et donc sans danger. Même si les travaux permettent d’éliminer tout risque d’exposition, le diagnostic continuera à révéler la présence de plomb et devra donc être renouvelé tous les ans pour un logement mis en vente, et tous les 6 ans pour une location.

Pour les diagnostics gaz et électricité en revanche, tout dépend de la date de l’installation et non de la date du permis de construire. S’ils sont obligatoires pour toute installation de plus de 15 ans, un changement d’équipement permet non seulement de se passer de ces diagnostics, mais aussi d’améliorer sa note DPE ! Dans le cas d’un bien loué, et malgré sa validité de 10 ans, il peut alors être intéressant de refaire le diagnostic de performance énergétique. Rappelons qu’un bien immobilier performant vaut forcément plus cher sur le marché…

Enfin, dans le cas de travaux de rénovation entraînant un agrandissement de plus de 150 m² ou représentant 30 % de la surface totale, un nouveau DPE est de toute façon obligatoire.

Notons également qu’une rénovation ou un agrandissement, impliquant par exemple l’aménagement de combles, aura un impact sur le calcul de la surface d’un logement (loi carrez ou Boutin). Surface ayant elle aussi un impact direct sur le prix de vente ou de location d’un bien immobilier !

Date du permis de construire ou de rénovation, tout dépend donc du diagnostic et des travaux engagés ! Contactez-nous pour en savoir plus !

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