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Loi Carrez : comment différencier les surfaces habitables des utiles ? - 28/02/2018

Surface privative, surface habitable ou encore surface utile, que le logement soit petit ou grand, il est facile de s’y perdre ! Alors, comment les différencier et les calculer ? À quoi cela va vous servir ? Suivez le guide…

Surface privative ou surface habitable ?

Surface privative et surface habitable sont souvent confondues. Pour les différencier, commencez par retenir cette différence légale simple :

• La surface privatisable, définie par la loi Carrez, est requise lors de la vente d’un logement en copropriété. Elle doit figurer sur l’acte de vente.

• La surface habitable, définie par la loi Boutin, se mesure dans tous les cas, mais n’est obligatoire que lors de la location d’un logement vide (appartement ou maison), servant de résidence principale. Elle doit figurer sur le bail.

Côté technique, la définition de base de ces deux surfaces est identique. L’une comme l’autre sont en effet définies comme la surface des planchers des locaux couverts, dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Surface privative comme habitable exclut également toutes surfaces ne disposant pas de 1,80 m de hauteur minimum ainsi que les terrasses, balcons, caves, parking et garages.

Jusqu’ici, aucune différence donc. La distinction se fait dans la prise en compte ou non de certaines surfaces. Ainsi :

• La surface habitable inclut les espaces de moins de 8 m² dont la hauteur minimum est de 1,80 m. La surface privative les exclut.

• La surface privatise (loi Carrez) inclut les vérandas, les combles non aménagés et greniers, ainsi que les sous-sol (autres que caves, parking et garages), alors que la la surface habitable les exclut.

Cela paraît peu, mais en fonction des logements, surface privative et surface habitable peuvent donc être très différentes !

Surface habitable ou surface utile ?

Maintenant que vous savez à quoi correspond la surface habitable, vous allez pouvoir comprendre le calcul de la surface utile. Cette dernière se définit en effet comme la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des annexes, dans la limite de 8 m2.

Par annexes, la loi entend les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m minimum. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Les garages, jardins ou cours ne sont pas pris en compte dans la surface utile. La terrasse sur le toit que vous vous êtes accaparé non plus.

Pourquoi est-ce important de savoir les calculer et les différencier ?

Les différences fondamentales entre surface privative, surface habitable et surface utile désormais comprises, peut-être vous demandez-vous encore à quoi va vous servir ce nouveau savoir. D’autant qu’il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel pour s’assurer un juste calcul, même si la loi ne l’impose pas.

Il est cependant bon de connaître ces différences car une erreur peut avoir des conséquences :

• Dans le cadre d’une vente en copropriété, si la surface privative (loi Carrez) indiquée est supérieure de plus de 5% à la surface réelle, l’acquéreur dispose d’un an pour engager la responsabilité du vendeur et demander une diminution du prix de vente. Les frais de notaire, liés à la vente, pourront également être diminués en fonction du nouveau prix.

• Pour la location, si la surface habitable du logement est inférieure à ce qui est mentionné sur le bail, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer.

Quant à la surface utile, elle sert avant tout à évaluer la valeur d’un bien immobilier. C’est ainsi elle qui est utilisée pour le calcul des dispositifs de défiscalisation immobilière (Scellier, Pinel, Duflot…). Enfin, c’est encore elle qui sert à fixer les plafonds des loyers des logements sociaux.

Ainsi, à chaque surface son calcul et son utilité !

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