Recherche d’amiante, de plomb ou de termites, contrôle des installations électriques ou de gaz, diagnostic de performance énergétique… la longue liste des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente ou d’une location a de quoi faire tourner la tête des propriétaires.
Et si leur utilité parfois méconnue et leur coût non négligeable peuvent susciter la tentation de faire l’impasse sur certains, ce serait oublier un peu trop vite que cette obligation légale entraîne aussi un risque de sanctions ! De la peine financière à la peine de prison, la loi a en effet tout prévu pour convaincre les plus dubitatifs, quant à nous on vous explique tout !
Diagnostics immobiliers : pourquoi est-ce important ?
Avant de passer aux menaces, il peut être pertinent de rappeler le rôle des diagnostics immobiliers. Car oui, ils sont utiles, et à de nombreux égards ! Après tout, achèteriez-vous une voiture d’occasion sans vérifier son contrôle technique ? Et bien pour un logement, le principe est le même.
Dans un premier temps, les diagnostics immobiliers permettent d’informer le futur acquéreur ou locataire sur l’état d’un bien immobilier.
Consommation énergétique, travaux à prévoir… toutes ces informations sont autant de preuves objectives de la valeur du bien convoité, mais aussi un excellent moyen de pouvoir le comparer avec d’autres biens similaires disponibles sur le marché.
Autre objectif non négligeable de ces diagnostics : assurer la sécurité des personnes. Des enjeux sanitaires se cachent en effet derrière cette obligation légale, comme la lutte contre l’exposition à l’amiante, hautement cancérigène, ou au plomb, responsable du saturnisme. Quant aux diagnostics gaz et électricité, rappelons qu’ils permettent, entre autres, de prévenir les risques d’explosion, d’incendie ou encore d’intoxication…
L’autre grand bénéficiaire de cette obligation de diagnostics, auquel on ne pense pas toujours, c’est l’environnement ! Par exemple, le DPE a également pour but de préconiser des travaux en vue de diminuer la consommation énergétique d’un logement ou encore ses émissions à effet de serre, tandis que le diagnostic assainissement individuel garantit la bonne gestion des eaux usées et donc l’absence de pollution des milieux naturels.
Enfin, et même surtout si vous êtes bailleur ou vendeur, les diagnostics immobiliers permettent d’exempter le propriétaire des vices cachés qui pourraient être découverts après l’acquisition ou la signature du bail de location d’un logement. Découvertes qui, en l’absence de diagnostic, engendrent de nombreux risques sur le plan civil, mais aussi parfois sur le plan pénal !
Le risque de réduction du prix de vente ou du montant du loyer
C’est le premier risque à prendre en compte. Certains diagnostics ont en effet un impact direct sur le montant du loyer ou le prix de vente d’un bien. C’est par exemple le cas du DPE, déterminant la classe énergétique d’un logement, ou du métrage Carrez, obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location en copropriété.
En toute logique, une erreur dans ces diagnostics peut donc entraîner une surestimation du bien et l’acquéreur ou le locataire est alors en droit de se retourner contre le vendeur ou bailleur pour obtenir réparation de ce préjudice. Une réduction peut alors être accordée, réduction qui sera appliquée de façon rétroactive dans le cas d’une location, et impactera aussi les frais de notaire dans le cas d’une vente.
Le risque de devoir réaliser les travaux
Le résultat de certains diagnostics immobiliers entraîne l’obligation pour le propriétaire d’effectuer des travaux. C’est ainsi le cas en présence de matériaux amiantés en mauvais état de conservation ou encore de teneur en plomb élevée.
Toutefois, un vendeur (en aucun cas un bailleur en revanche !) peut décider de vendre son logement en l’état, le montant des travaux faisant alors l’objet d’une négociation sur le prix de vente.
En revanche, en l’absence de diagnostic ou en cas d’erreur dans celui-ci, la découverte de tels vices cachés engage la responsabilité du vendeur, qui pourra être condamné à faire effectuer les travaux à sa charge.
Le risque d’annulation du contrat de vente ou de bail
L’annulation pure et simple du contrat de bail ou de la transaction fait partie des sanctions les plus dures prévues par la loi, mais reste cependant réservée aux cas les plus graves, comme la présence massive de matériaux amiantés fortement dégradés, mais non mentionnés sur le diagnostic.
Elle ne peut de plus être appliquée que si le locataire ou l’acheteur réussit à prouver que la dissimulation de ce vice était bien un dol, soit une manœuvre frauduleuse de la part du vendeur ou bailleur.
Le risque de devoir payer des dommages et intérêts
En cas de préjudices avérés, liés par exemple à une exposition au plomb ou à l’amiante, le locataire ou acquéreur peut également saisir la justice pour réclamer des dommages et intérêts. Il s’agira alors pour lui de prouver que son préjudice est bien dû au défaut d’informations du vendeur ou bailleur. La procédure judiciaire est néanmoins lourde et coûteuse, et les solutions à l’amiable généralement privilégiées.
Le risque pénal
Attention, dans certains cas, un bailleur ou vendeur fraudeur voit également sa responsabilité engagée sur le plan pénal !
Par exemple, un vendeur reconnu coupable d’avoir trompé son acheteur en lui délivrant volontairement un DPE erroné encourt jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison.
Enfin, l’article 223-1 du Code pénal stipulant que « le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende. », mieux vaut ne pas prendre de risques et faire réaliser sérieusement son diagnostic amiante ou plomb…
Pour conclure, il est utile de signaler qu’un simple oubli, en toute bonne foi, ne donne pas automatiquement lieu à une sanction (l'erreur est humaine !) et qu’en cas d’erreur dans un diagnostic, la responsabilité du diagnostiqueur sera également engagée. Enfin, les professionnels de l’immobilier (agent, notaire…) sont également là pour sécuriser les transactions, en s’assurant entre autres de la validité des diagnostics présentés. De quoi vous rassurer et envisager sereinement le vente ou la location de votre logement !
Vous préférez ne pas prendre de risques inutiles ?
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