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Agences immobilières et diagnostics : quelles obligations pour la mise en vente d'un bien ? - 30/08/2018

Si la réalisation des diagnostics immobiliers est placée sous la responsabilité du propriétaire d’un bien immobilier mis en vente, les agences immobilières ne sont pas exemptes d’obligations !

Et si la loi est parfois un peu floue sur leurs rôles, de nombreuses jurisprudences ont permis d’éclairer ces obligations. Faisons le point.

Obligation d’affichage du DPE

Une des premières obligations d’une agence immobilière en matière de diagnostic immobilier est de s’assurer de l’existence d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en cours de validité, afin de pouvoir afficher l’étiquette énergétique du logement en vente.

Le Code de la construction et de l’habitation impose en effet cet affichage dès parution de l’annonce. Une information qui doit représenter au moins 5 % de la surface des annonces en vitrine et mesurer 180 pixels × 180 pixels sur Internet.

Devoir de conseil et d’information

Les agences immobilières ont un devoir de conseil et d’information envers leur client sur toutes les obligations légales liées à la vente de leur bien. Une obligation qui touche donc les diagnostics obligatoires dont le vendeur n’aurait pas connaissance.

En cas de suspicion de désordres non soumis à un diagnostic obligatoire (par exemple un risque de mérule), l’agent immobilier est également tenu de conseiller à ses clients de faire réaliser le diagnostic en question.

Enfin, il se doit d’informer aussi l’acheteur potentiel des vices apparents qui affectent le bien, comme la présence visible d’amiante ou de termites.

En revanche, n’étant pas un professionnel de la construction, l’agent immobilier ne peut être tenu responsable de vices cachés qui auraient échappé au diagnostiqueur. À moins bien entendu qu’il soit avéré qu’il en avait connaissance, ou aurait pu le découvrir en vérifiant les informations données par son client…

Vérification des informations fournies par le vendeur

Une agence immobilière a l’obligation d’annexer le dossier de diagnostic technique (DDT) à la promesse de vente et de vérifier la validité des diagnostics obligatoires présentés par le vendeur. Aucun notaire digne de ce nom n’acceptera d’ailleurs de réaliser un acte authentique sans un dossier complet et à jour.

L’agence est également tenue d'effectuer certaines vérifications élémentaires, comme l’exactitude de la surface habitable mentionnée dans le compromis de vente d’un logement, même quand celle-ci est facultative (cas d’une maison individuelle).

Faire appel à un professionnel certifié

Il est courant qu’un vendeur confie à son agent immobilier la mission de faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires en son nom. Cette mission doit alors faire l’objet d’un contrat en bonne et due forme et détaillé (rôle, limites, prix de la prestation…)

Certaines agences proposent même de s’acquitter du coût des diagnostics, généralement en échange d’un mandat de vente exclusif.

Si ces pratiques sont tout à fait légales, l’agent immobilier mandaté doit cependant s’assurer que les professionnels engagés disposent bien des certificats et des assurances nécessaires. En tant qu’intermédiaire, sa responsabilité sera en effet engagée en cas de faute ou de négligence de sa part sur ce point.

Rappelons que le fait de faire intervenir un professionnel non qualifié pour la réalisation d’un diagnostic immobilier est puni par la loi et peut servir de motif à l’annulation d’une vente !

Respect de l’obligation d’impartialité des diagnostiqueurs

En dehors de l’obligation de certification et d’assurance, un diagnostiqueur se doit d’être totalement indépendant et impartial. Une agence immobilière et un diagnostiqueur ne peuvent donc être liés par un partenariat commercial, qui pourrait inciter les professionnels à une certaine clémence dans leur diagnostic.

Ce point très sensible fait d’ailleurs l’objet de contrôles réguliers de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), même si les mauvaises pratiques tendent à diminuer, le métier de diagnostiqueur étant de plus en plus encadré.

Si les diagnostiqueurs immobiliers et les vendeurs sont en première ligne en cas de litige portant sur un diagnostic immobilier, la responsabilité d’une agence immobilière peut donc également être engagée ! Le nombre de jurisprudences allant dans ce sens est d’ailleurs là pour le prouver, incitant à toujours plus de professionnalisme et de vigilance…

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