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Diagnostics immobiliers et propriétaires : quelles sont les obligations légales pour la location de votre bien ? - 19/12/2017

Depuis une loi du 6 juillet 1989, un propriétaire louant un local à usage d’habitation, vide ou meublé, doit annexer au contrat de location un dossier de diagnostic technique (DDT). Mais quels sont les diagnostics à fournir ? Quelle est leur durée de validité ?

Les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la location sont : le Diagnostic de Performance Energétique, le Mesurage (Loi Carrez – Surface Habitable), l’Amiante, l’Electricité (rendu obligatoire au 1er juillet 2017 pour les bâtiments construits avant 1975, et au 1er janvier 2018 pour les autres), le Gaz (rendu obligatoire au 1er juillet 2017 pour les bâtiments construits avant 1975, et au 1er janvier 2018 pour les autres), le Plomb, et l'ERNMT.

Les diagnostics à annexer au contrat de location

Plusieurs diagnostics sont à fournir au locataire :

- le Certificat de Mesurage (Loi Carrez – Surface Habitable) : il est rendu bligatoire pour tous les biens en copropriété SAUF garages, caves ou lots inférieurs à 8m². Son objectif est d'indiquer la surface privative. Pour être comptabilisée dans cette surface loi Carrez, la hauteur sous plafond d’une pièce ne doit pas être inférieure à 1,80 m. La marge d’erreur ne doit pas être supérieure à 5% de la surface totale.

- le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique le niveau d’isolation thermique et donne donc des indications sur la consommation d’énergie du logement. Ce diagnostic est, d’ailleurs, à réaliser en amont puisque la performance du logement à louer est à mentionner sur l’annonce de location.

- le CREP (constat des risques d’exposition au plomb) constatant l’éventuelle présence de plomb est obligatoire, pour tous les logements construits avant 1949.

- l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologie), si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, l’ERNMT est à communiquer.

- les diagnostics Électricité et Gaz. Un nouveau diagnostic obligatoire a été mis en place par la loi Alur pour les baux signés à compter du 1er juillet 2017, pour les seuls appartements situés dans une résidence collective dont le permis de construire a été signé antérieurement au 1er janvier 1975 : l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, pour les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic va devenir obligatoire pour tous les autres logements y compris les maisons individuelles, à compter du 1er janvier 2018.

- le diagnostic amiante, quant à lui, ne fait pas partie du DDT mais il doit être tenu à la disposition du locataire, pour tous les biens dont le permis de construire est antérieur à 1997.

Les diagnostics Électricité et Gaz. Un nouveau diagnostic obligatoire a été mis en place par la loi Alur pour les baux signés à compter du 1er juillet 2017, pour les seuls appartements situés dans une résidence collective dont le permis de construire a été signé antérieurement au 1er janvier 1975 : l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, pour les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic va devenir obligatoire pour tous les autres logements y compris les maisons individuelles, à compter du 1er janvier 2018. Crédit photo : DOM EXPERT.

La durée de validité des diagnostics pour une location

La validité du certificat de mesurage ( Loi Carrez - surface habitable) est sans durée de limite dans le temps, sans changement de propriétaire et sans modification, et 1 an après l’acte authentique.

Le propriétaire bailleur peut réaliser lui-même le diagnostic ERNMT. Mais en cas d’erreur, il met sa propre responsabilité en jeu. Pour tous les autres diagnostics, l’intervention d’un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés par un organisme indépendant nommé COFRAC est obligatoire. Afin de faire des économies, le possesseur du logement est tenté de réutiliser d’anciens diagnostics, pour une nouvelle location. C’est possible pour le diagnostic amiante, qui a une durée de vie illimitée si aucune trace d’amiante n’a été découverte. En revanche, tous les autres documents obligatoires ont chacun une durée de validité.

Le DPE est à renouveler au bout de 10 ans. Cette durée est ramenée à 6 ans pour le diagnostic plomb et pour les nouveaux diagnostics gaz et électricité. La validité de l’ERNMT est la plus courte : 6 mois. Mais si le locataire reste dans les lieux au-delà de la date de validité des différents diagnostics, ces derniers ne sont pas à renouveler. Seule la signature d’un nouveau bail (et non une reconduction tacite) oblige à fournir un dossier de diagnostic technique.

Lorsque le DDT n’est pas fourni au locataire ou si des documents ne sont plus valables, ce dernier peut mettre en cause la responsabilité du propriétaire devant le tribunal d’instance. La juridiction civile a alors la possibilité d’ordonner une diminution du loyer, voire l’annulation du contrat de location dans les cas les plus graves.

Tableau récapitulatif des diagnostics immobiliers obligatoires :

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Ce diagnostic permet de prévenir les risques d'exposition au plomb.
Avant la mise en vente en location d’un bien, son propriétaire doit faire effectuer un DPE ou Diagnostic de Performance Energétique.
Ce diagnostic permet de prévenir les risques d'exposition au plomb.
Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols
La loi Carrez oblige tout propriétaire vendeur d’un ou de plusieurs lots appartenant à une copropriété d’indiquer leur surface privative sur les actes.
Ce diagnostic permet de prévenir les risques de fuites ou d'explosions.
Ce diagnostic permet de prévenir les risques d'incendie ou d'électrocution.

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